曾東茂

瑞普國際物業(yè)董事長暨CCIM臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)投資協(xié)會(huì)理事長曾東茂表示，此次的流標(biāo)則顯示出市場氛圍仍趨保守，還未達(dá)此價(jià)位。

【MyGoNews 林承志/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】倍受關(guān)注的敦南太子大樓以流標(biāo)收?qǐng)?，瑞普國際物業(yè)董事長暨CCIM臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)投資協(xié)會(huì)理事長曾東茂表示，太子金融中心的現(xiàn)況與設(shè)計(jì)是以自用型總部大樓來規(guī)劃，以及面臨敦化南路的林蔭大道與燙金門牌，其可見度及氣派度對(duì)於總部大樓來說是非常難得的標(biāo)的，但是此次的流標(biāo)則顯示出市場氛圍仍趨保守，還未達(dá)此價(jià)位。

以建物基礎(chǔ)來看，拆分後的樓上層建物單價(jià)約150萬元；就土地基礎(chǔ)來看，單坪價(jià)高達(dá)1,911萬元，以住三之二與住三的法定容積 (平均容積率約342%) 計(jì)算，建坪單價(jià)(A.V.)高達(dá)每建坪559萬元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高於目前市場上的交易。例如同樣位於敦化南路的土地交易來看，2011年初元利建設(shè)買下遠(yuǎn)企旁土地時(shí)的價(jià)格約為每坪900~950萬元，也是住三之二與住三的土地，所以如果是以目前的土地市場行情來看這個(gè)標(biāo)的，是有相當(dāng)?shù)牟罹唷?br />
另外，由於該大樓是以舊容積率標(biāo)準(zhǔn)興建，所以建物面積已高於目前可興建的規(guī)定，因此如果是以重新開發(fā)的角度來看此案，是無法有相同的建築面積，因此在最高最有效利用的原則下，還是要保留原有建物，在整修或改建的狀況下，才能創(chuàng)造最高價(jià)值。

如果維持辦公大樓使用，市場行情約為2,200~2,500元/坪/月，在每坪150萬元的基礎(chǔ)下，毛租金資本化率(Gross Cap. Rate)約為1.7~2.0%，可能無法達(dá)到金管會(huì)對(duì)於壽險(xiǎn)公司持有收益性不動(dòng)產(chǎn)時(shí)收益率的期待(2.5~3.0%)，影響壽險(xiǎn)公司投資可能性；此外開發(fā)商/建商也未積極搶標(biāo)，顯示出市場氛圍仍趨保守，還未達(dá)此價(jià)位。